RISCOS DA RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA NOS CONTRATOS DE PARCERIAS E ARRENDAMENTO RURAL.

Nos últimos 12 (doze) meses, os produtores rurais vivenciaram um novo ciclo de forte valorização dos imóveis rurais, que não se repetia desde o início dos anos 2000.

Uma das consequências desse fenômeno é que os contratos de parcerias agrícolas e pecuárias, comumente utilizados, cujos proprietários possuem participações, tendem a sofrer forte valorização, especialmente quando do término da sua vigência, diante a concorrência de terceiros interessados ou pela própria valorização do imóvel.

Surge a questão, então, “como saber se meu contrato será renovado ou não, e quais direitos tenho na condição de Parceiro Outorgado?

O regramento legal específico aplicável é o Estatuto da Terra, Lei n°. 4.504/64 e, seu regulamento, Decreto n°. 59.566/66, aplicando-se sempre que possível e desde que não contrarie as normas específicas, demais regras e princípios gerais do direito civil aplicado a matéria contratual.

Importante contextualizar que o legislador, à época da edição do Estatuto, buscou proteger o Parceiro Outorgado, maioria das vezes hipossuficiente na relação, assim, especificamente em seu artigo 96, II, dispõe que o Parceiro Outorgado possuirá o direito de preferência em igualdade de condições com Terceiros, exceto se o proprietário do imóvel não quiser explorar o imóvel por conta própria ou seu descendente.

Portanto, possui o parceiro outorgado, o direito de preferência na continuidade da Parceria Agrícola ou da renovação contratual em caso de propostas por terceiros interessados, exceto se o proprietário exercer o seu direito de retomada para uso próprio ou de descendente, matéria pacífica nos Tribunais superiores.

Esclarece-se que o direito de retomada somente pode ser feito em caso de notificação, via Cartório de Registro de Títulos e Documentos – RTD com antecedência de 06 meses pelo proprietário.

Não havendo terceiros, nem intenção do proprietário, sendo o contrato de parceria um instrumento contratual com prazo determinado, resta a principal dúvida e a omissão mais comum nos contratos de parceria: há possibilidade de renovação automática ou não?

Nesse ponto, infelizmente, o legislador foi omisso em relação a renovação automática e sua aplicabilidade no Contrato de Parceria Agrícola, pois tal medida é assegurada expressamente e somente aos Contratos de Arrendamento Rural, conforme artigo 22, do Estatuto da Terra.

A possível solução encontra-se no artigo 96, inciso VII, do Estatuto da Terra, ao dispor que todo o regramento do Contrato de Arrendamento Rural aplicar-se-á aos demais contratos que tenham por objeto imóveis rurais, quais sejam: todas as modalidades de parceria, seja agrícola, pecuária, extrativista e etc., desde que indicados no próprio Estatuto.

Entretanto, a matéria é bastante divergente no entendimento dos Tribunais e doutrina, pois temos nos Tribunais de Justiça dos Estados e Distrito Federal quantidade ampla de decisões favoráveis e no Superior Tribunal de Justiça, entendimento diverso, uma vez que este defende a impossibilidade de aplicação da renovação automática ao contrato de Parceria por falta de expressa previsão legal.

Infelizmente, a interpretação dos dispositivos legais citados, inclusive no TJGO, é ainda divergente, não havendo orientação clara e precisa sobre o tema.

Assim, a renovação automática poderá ser suscitada, desde que o proprietário não notifique a Parceira Outorgada com antecedência mínima de 06 (seis) meses do término do Contrato, com a opção da retomada em causa própria ou de descendente e/ou com cópia da proposta de terceiro para o imóvel objeto em parceria, porém, podendo sofrer questionamento judicial pelo parceiro outorgante, pois, não há clara definição pelo Superior Tribunal de Justiça.

Desta forma, a medida mais adequada é procurar orientação jurídica qualificada e especializada, quando da realização do contrato, para elaboração de cláusula específica que resguarde a possibilidade da prorrogação automática da parceria ao seu término.